ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА)

в соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).

Объектами аренды в силу ст. 578 ГК могут быть земельные участки и др. обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, то есть непотребляемые вещи. Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1). Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2). Данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта договора аренды, должны быть указаны в договоре. При отсутствии этих данных условие об объекте считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (п. 3).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законодательством или соглашением сторон может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательством в соответствии с п. 3 ст. 581 ГК могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна их сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор аренды может быть заключен как устно, так и в письменной форме. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. В отношениях между гражданами договор, заключенный на срок до одного года, может быть совершен устно. В силу предписаний п. 2 ст. 580 ГК договор аренды недвижимого имущества независимо от статуса сторон подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Порядок и условия государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества определяется Законом от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

Договор аренды имущества, предусматривающий в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 595 ГК) заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Законодательством предусмотрено, каким требованиям должно отвечать имущество, предоставляемое арендатору по договору. Так, согласно ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и имеющими к нему отношение документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов либо расторжения договора. И в том, и в другом случае арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки, причиненные непередачей принадлежностей и документов.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 369 ГК (см. Ответственность за неисполнение обязательства передать индивидуально-определенную вещь), а также потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этого имущества. При этом не имеет значения, знал арендодатель об этих недостатках во время заключения договора аренды или не знал.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного в аренду имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендатор вправе потребовать возмещения убытков в той части, в какой они не покрыты удержанием из арендной платы или удовлетворением его требований иным предусмотренным законодательством способом.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если он заранее оговорил их при заключении договора, либо если эти недостатки были заранее известны арендатору, либо если они должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

Согласно ст. 584 ГК передача имущества в аренду не является основанием для изменения либо прекращения прав третьих лиц на это имущество. Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем указанной обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условия пользования арендованным имуществом определяются, как правило, соглашением сторон и закрепляются в договоре. В обязанности арендатора в таком случае входит пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В случае, если такие условия в договоре не определены, пользование должно осуществляться в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 586 ГК с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом и иными актами законодательства. При этом срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 586 ГК).

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества распределяются в соответствии с требованиями ст. 587 ГК.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан произвести за свой счет арендодатель, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт должен быть произведен в срок, установленный договором аренды, а если этот срок договором не определен или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

В случае, если арендодатель нарушил свои обязанности по производству капитального ремонта, арендатор вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На арендаторе лежит обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии. В этих целях он обязан производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Условия сохранения договора аренды в силе при изменении сторон определены ст. 588 ГК. Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В соответствии со ст. 590 и 591 ГК допускается досрочное расторжение договора аренды как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора. Приведенные в указанных статьях основания досрочного расторжения договора аренды не являются исчерпывающими, поскольку самим договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора по требованию сторон.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ст. 589 ГК).

Согласно ст. 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 595 ГК в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.